W obliczu narastającej inflacji i ciągłego wzrostu cen nieruchomości coraz więcej inwestorów posiadających odpowiednio duży kapitał decydowało się zainwestować w tą branżę. Zarówno jak na rynkach kapitałowych, tak i tutaj wykreowały się liczne możliwości inwestycyjne. Przykładowo można zakupić lokal w celu późniejszego odsprzedania z większym zyskiem, przeprowadzać potocznie mówiąc flipy mieszkaniowe albo nabyć budynek pod wynajem (w ostatnim czasie jest to bardzo popularne). W przypadku wybrania ostatniej formy doskonale spiszą się nieruchomości komercyjne. Położone w atrakcyjnych lokalizacjach i wynajęte rzetelnym najemcom mogą przynosić długoterminowe, regularne i satysfakcjonujące zyski, a właściciel wciąż ma alternatywę odsprzedania przedsięwzięcia z większym profitem.
Czym właściwie są nieruchomości komercyjne?
Nieruchomości komercyjne to grunty oraz budynki wykorzystywane przez firmy w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Mogą być one również jednym z aktywów wchodzących w skład przedsiębiorstwa. W zależności od charakterystyki przedsiębiorstwa mogą być one wówczas jednym z kluczowych elementów podczas wyceny firmy. Do przykładów budynków o takiej specyfikacji wyróżnić można następująco: centra handlowe, pojedyncze sklepy, budynki biurowe, parkingi, magazyny oraz hotele.
W jaki sposób wyceniana jest nieruchomość komercyjna?
Określenie wartości nieruchomości, w tym komercyjnych, dokonuje się ściśle według przepisów z Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z Art. 150 w wyniku wyceny dokonuje się:
- Określenia wartości rynkowej,
- Określenia wartości odtworzeniowej,
- Ustalenia wartości katastralnej.
W tym artykule zajmiemy się określeniem wartości rynkowej, ponieważ przykład, którym się interesujemy w przytoczonym artykule, jest przedmiotem obrotu.
Wycen nieruchomości komercyjnych dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Opierając się na Art. 154 wybór podejścia oraz metodyki dokonuje on sam uwzględniając cel wyceny, rodzaj, przeznaczenie, stan, dostępne dane o cenach podobnych obiektów oraz dochodach. Rzeczoznawca majątkowy ma do wyboru różne metody:
- Porównawcza – Polega na określeniu wartości porównując ze sobą podobne nieruchomości w danym obszarze. Korzystając z tej metody należy ceny skorygować ze względu na cechy różniące wybraną nieruchomość od podobnych oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen na wskutek upływu czasu;
- Dochodowa – Konieczne jest oszacowanie obecnych lub możliwych dochodów w przyszłości jakie uzyskać może dana nieruchomość. W podejściu dochodowym wykorzystywane są dwa sposoby:
- Inwestycyjny – dochód z najmu lub dzierżawy. Wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się podobnych stawek wynajmu w okolicy.
- Zysków – dla wartości przynoszących lub mogących przynosić dochód z swojej działalności. Do takich nieruchomości komercyjnych zaliczamy: hale magazynowe, stacje benzynowe, obiekty sportowo-rekreacyjne oraz kina.
- Kosztowa – Wykorzystując tę metodę określa się koszty odtworzenia pomniejszone o wartość zużycia nieruchomości;
- Mieszana – zawiera poprzednie elementy.
Należy również pamiętać, że przy wycenach budynków komercyjnych najczęściej są wykorzystywane dwie pierwsze opcje. Jeżeli faktyczne uwarunkowania nie pozwalają na wykorzystanie metody porównawczej bądź dochodowej, korzysta się wtedy z mieszanej.
Podsumowując, wyceny nieruchomości komercyjnych różnią się od mieszkaniowych ze względu na charakter produkcyjny jaki pełnią. Podczas określenia wartości danego obiektu bierze się głównie pod uwagę ceny podobnych lokali na rynku oraz uzyskiwane/przyszłe dochody w ramach najmu lub działalności, która przynosi określony przychód.
Przytoczone definicje pochodzą z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Dział IV Wycena nieruchomości, Rozdział I Określenie wartości nieruchomości.
Zainteresował cię artykuł? Na stronie CMT Advisory znajdziemy także eksperckie artykuły mówiące o wycenie przedsiębiorstwa, udziałów lub akcji – https://cmt-advisory.pl/co-robimy/wyceny-i-opinie/wycena-przedsiebiorstwa-udzialow-lub-akcji/
